Koupě nemovitosti

Hledání nemovitosti

Hledání vysněné nemovitosti může zabrat požehnané množství času. Ohlížíte se po malém bytě nebo prostoru pro podnikání v centru města, rodinném domku na venkově nebo spíše prahnete po pozemku, kde si teprve domek postavíte? Vydáte-li se cestou realitních serverů, snadno si nastavíte filtry, které zúží výběr přesně podle vašich parametrů. Oblast, velikost, cenové rozpětí, občanská vybavenost nebo třeba energetická náročnost. To všechno lze selektovat. I weby developerů mohou být zajímavou variantou, a to zejména pokud cílíte na novostavbu. Máte-li vybranou lokalitu, není od věci ji osobně navštívit a poohlédnout se po nemovitostech označených plachtou s informací o prodeji. I klasika v podobě novin nebo sociálních sítí vás může navést správným směrem. Pak už zbývá vyhodnotit fotografie a prodejní texty a následně kontaktovat majitele či realitního makléře.

Financování

Než se pustíte do kolotoče prohlídek, komunikace s realitní kanceláří nebo prodejcem a vyzvídání informací o předmětu zájmu, je potřeba určit financování. První otázkou je výše částky, kterou jste schopni investovat. Zaplatíte celou částku ze své kapsy? Máte-li dostačující finanční prostředky, všechno je jednodušší. Běžnějším scénářem ale je žádost o hypoteční úvěr. Nezávislý finanční poradce (tzn. člověk, který nepracuje pro konkrétní banku) ušetří čas, nastaví realistické cíle a porovná nabídky bank. Banka schvaluje úvěr až ve chvíli, kdy je nemovitost vybrána, aby ji mohla ocenit.

Ověřte si, že uvedená cena nemovitosti aspoň trochu odpovídá cenám na trhu. Na stanovení ceny se podílí mnoho faktorů (lokalita, stáří, rozloha, konstrukce, rizika), ale existuje mnoho cenových map a online nástrojů, které vám cenu prověří. Případně můžete zajistit vlastního odhadce.

Ještě se vám může hodit znalost všech potřebných náležitostí pro schválení hypotéky. Banka po vás bude žádat doklady o příjmech a výdajích, nízké desítky procent z kupní ceny z vlastních finančních zdrojů a doklady k vybrané nemovitosti. Kromě listu vlastnictví pátrejte po energetické náročnosti a v případě koupě bytu zjistěte jméno osoby odpovědné za správu domu, bezdlužnost vůči SVJ a výši záloh. Dále se bude hodit územní plán obce, technický stav domu zvenku i zevnitř či stavební dokumentace. Bezdlužnost vůči finančnímu úřadu, správě sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovně by vám prodávající též měl poskytnout.

Koupě bytu

Na prohlídku bytu i domu si můžete vzít s sebou odborníka v oboru stavebnictví. Zkušeným okem posoudí technický stav, vhodnost pro následnou rekonstrukci, atd. Pokud nemáte takového člověka v okolí, existují specializované firmy. Za posudek si sice připlatíte, na druhou stranu si ušetříte případné budoucí trable.

Stejně velkou roli hraje také právní stav. Ve výpisu z katastru namovitostí se dozvíte mnoho podstatných informací (vlastnictví a právní zápisy), zaměřte na části B, C a D. Úplně nejlepší variantou je stav “Bez zápisu”. Na namovitost se může vázat množství věcných břemen, vlastník může být v exekuci atp. Na prověřování nemovitostí se specializuje také řada firem.

Výrazy, u kterých je třeba zpozornět:

• plomba - v listu vlastnictví je značená písmenem “P” - může znamenat exekuci, soudní řízení, apod. V tomto případě vezměte do zaječích.
• zástavní právo - je celkem běžnou záležitostí. Může jít o zatížení hypotékou. Jen si ověřte, že dluh je u banky, a ne u lichváře. Hypotéku pak lze převzít nebo vyplatit.
• exekuce - o exekuci svědčí opět list vlastnictví. Ale jsou situace, kdy tam tento údaj není. V tom případě prověřujte dotyčného v insolvenčním rejstříku nebo centrální evidenci exekucí. Budete potřebovat jméno a datum narození. Nemovitost zatížená exekucí se dá koupit, často prodej probíhá ale v podobě dražby.
• věcná břemena - ne každé věcné břemeno je překážkou, ale rozhodně je nutné toto hledisko zkontrolovat. Pozemková nebo osobní služebnost vám může zkomplikovat život. Vše o věcných břemenech se dozvíte v tomto článku.
• územní plán - i když je váš vysněný dům v klidné lokalitě, nikdo vám nezaručí, že tam za pár let nevyroste bytovka kazící výhled. Leda že byste nahlédli do územního plánu. Ten vám budoucnost lokality předpoví.

Od prodávajícího můžete na prohlídce požadovat:

U bytu i domu:

• vyúčtování a předpis plateb - podklady ke všem nákladům na bydlení - průměrné zálohy na energie, náklady na vodné a stočné, odvoz odpadu, měsíční platby do SVJ (společenství vlastníků) a fondu oprav
• seznam provedených rekonstrukcí i plány těch budoucích
• nabývací titul k nemovitosti - kupní nebo darovací smlouva / dědická listina
• aktuální list vlastnictví
• výpis z katastru nemovitostí
• půdorys
• průkaz energetické náročnosti
• návrhy smluv - rezervační, o smlouvě budoucí, kupní

Navíc u bytu:

• doklad o bezdlužnosti vůči SVJ
• souhlas spoluvlastníků s prodejem
• doklady o revizích spotřebičů
• další doklady spojené s SVJ nebo družstvem

Může se vyplatit popovídat si se sousedy. Ačkoli se to může zdánlivě jevit jako zbytečnost, sousedé jsou součástí každodenního života a když narazíte na nepříjemné, hlučné nebo jinak vám nevyhovující obyvatele, může to skončit brzkým loučením s vaší náročně vybranou nemovitostí.

Tip: Na co dalšího ještě před koupí nemovitosti nezapomenout? Stáhněte si zdarma příručku 11 nejčastějších chyb při koupi a prodeji nemovitosti a jak je řešit, kterou připravila renomovaná realitní advokátka JUDr. Ilona Černochová, abyste byli na tento důležitý krok připraveni co nejlépe.

Koupě domu

Je-li objektem vašeho zájmu dům, celého procesu se týkají téměř všechny předchozí body. Pozornost věnujte opět výpisu z katastru. Je možné, že administrativa zabere ještě více času než u bytu. S domem obvykle kupujete také větší či menší pozemek. Svou pozornost zaměřte na svažitost, terén, velikost, příjezdovou cestu, atd.

Čím více “vychytávek” nabízený dům má, tím poroste jeho cena. Může jít o přilehlou garáž, bazén nebo jiné nadstandardní vybavení. Na technický stav je třeba klást opravdu velký důraz. V jakém stavu je střecha a okna? A co elektrické rozvody a zateplení? Ideální je, když prodávající zajistí technickou inspekci domu. Výstupem je technická zpráva, jejíž součástí jsou kromě zmíněných položek také údaje o statice budovy, stavu akustická izolace, vlhkost, elektrika, topení a jiné. Zajímat vás bude také energetický štítek (PENB) vypovídající o energetické náročnosti v závislosti na spotřebě vody, elektřiny a uvolňování emisí.

Tip: V GeoPas.cz najdete nemovitost zadáním adresy nebo vyhledáním v mapě. Zjistíte zde základní údaje z katastru nemovitostí a řadu dalších důležitých údajů pro odhalení rizik (záplavové zóny, skládky v okolí, bonitu půdy atp.).

Koupě pozemku

Zde je důležité, za jakým účelem pozemek kupujete. Základní rozdělení pozemků najdete v katastru nemovitostí (orná půda, les, zastavěná plocha, …), podrobně se tomu věnuje tento článek. Kromě katastru hraje svou roli bonita půdy, případné vedení pozemku v ZPF (zemědělský půdní fond) a samozřejmě územní plán. Ten naleznete většinou na webu dané obce. Plán určuje, co je možné na pozemku postavit resp. jak ho lze využívat. Územní plán můžete zkonzultovat na stavebním úřadě, tam se dozvíte například i hydrogeologický, geologický a radonový průzkum v dané lokalitě.

Není výjimkou, že se na pozemcích vyskytují nesrovnalosti vzniklé v minulosti. Prodávající má v při tomto scénáři povinnost dát své záležitosti do pořádku a například legalizovat načerno postavenou kůlnu.

Důležitým bodem jsou přístupové cesty. Kdo je vlastní? Ideální je, když jsou obecní. Mohou ale být ale také ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví pozemku nebo úplně jiného subjektu. Může se jednat o věcné břemeno služebnosti, pokud ale služebnost zapsána není, nebude možné získat stavební povolení.

Smlouvy

Rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí, kupní smlouva. Může být náročné se v těchto krocích vyznat. Pojďme se na ně blíže podívat.

Tip: Smlouvy svěřte do rukou právníka i přes to, že je internet plný vzorů. Každá koupě může vyžadovat specifika, které laik nevidí. Obě strany ušetří čas i strach z nesprávnosti a následné katastrofy v podobě ztráty peněz nebo nemovitosti.

Rezervační smlouva - uzavírá se po rozhodnutí o koupi ve chvíli, kdy víte, že budete mít finanční prostředky. Vlastník nemovitosti se zaváže k tomu, že po rezervační dobu nebude nemovitost dále nabízet. Obě strany se pak zavazují k uzavření kupní smlouvy během této rezervační doby. Zájemce v tuto chvíli také platí rezervační zálohu. Pokud kupující zapříčiní, že nedojde k uzavření kupní smlouvy, na vrácení zálohy nemá nárok. Je brána jako smluvní pokuta, která zůstane vlastníkovi, někdy se může dělit mezi vlastníka a realitního zprostředkovatele. Pokud se ale od obchodu distancuje prodávající, zájemce dostane své peníze zpět. Je ale dobré tyto scénáře do rezervační smlouvy zařadit.

Smlouva a smlouvě budoucí - není nezbytně nutným krokem. Uzavírá se mezi rezervační a kupní smlouvou.

Zástavní smlouva - před nebo těsně po uzavření kupní smlouvy je v případě financování hypotečním úvěrem nutné zřídit zástavní právo na nemovitost. Bez zástavní smlouvy by nebylo možné čerpat finanční prostředky, které většinou putují nejdříve do úschovy. Zástavní právo se podává na příslušném katastrálním úřadě.

Kupní smlouva - nejdůležitější krok, bez kterého nemůže dojít k převodu vlastnického práva. Co všechno je její součástí?

• identifikace smluvních stran - jméno, datum narození, adresa trvalého bydliště Jedná-li se o návrh na vklad, přibude ještě potřeba rodného čísla. Pokud se jedná o právnickou osobu, smlouva musí obsahovat odpovídající údaje k obchodnímu rejstříku
• identifikace prodávané nemovitosti - územní identifikace, adresa, podíly jednotlivých prodávajících, název katastrálního území, atd.
• cena - souhlas kupujícího i prodávajícího s danou částkou, datum a způsob zaplacení, postup při nedodržení platby, …
• termín předání nemovitosti - součástí tohoto bodu jsou i sankce pro situaci, kdy by nemovitost nebyla připravena k řádnému předání
• prohlášení prodávajícího o nepřítomnosti vad či omezení znemožňující nakládání s nemovitostí, o platnosti nabývacích titulů a o tom, že neexistuje nic, co by zpochybnilo jeho vlastnictví. Dále také fakt, že není v insolvenci nebo konkursu
• způsob podání smluv na katastrální úřad
• úředně ověřené podpisy

Ve chvíli, kdy se podepíše kupní smlouva, musí dojít také k návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí na příslušném katastrálním úřadě. Je potřeba dodat také jeden originál kupní smlouvy s ověřenými podpisy, Převod potom trvá 20 - 30 dní. Mezitím jsou peněžní prostředky v úschově (advokátní, notářská či bankovní) a na účet prodávajícího přistanou po převodu vlastnického práva na nového majitele.

Předání nemovitosti probíhá ve lhůtě, kterou určuje kupní smlouva. Prodávající musí dodat předávací protokol a dokumentaci skutečného provedení stavby. V předávacím protokole by měly být stavy měřidel a energií, vady, počet klíčů seznam vybavení a předané dokumentace.Nový majitel je nakonec povinen podat daňové přiznání ohledně daně z nemovité věci.

Zmíněné zástavní právo je poté nutné nechat vymazat z katastru nemovitostí. Tuto položku by měl zajistit prodejce spolu s bankou. V tuto chvíli je příběh nákupu u konce a vy můžete začít zařizovat stavbu nebo v případě bytu či domu rovnou bydlet.