Prodej nemovitosti

Tipy a rady pro prodávajícího bytu

Vaše nemovitost už je zdánlivě připravena na přivítání nového majitele. Nebo si to aspoň myslíte. Cesta od přípravy inzerátu až k podepsání kupní smlouvy a předání je ale často vleklá a trnitá. Důležité je nastavit si časový horizont, ve kterém chcete byt prodat. Minimální bývá tři měsíce, ale může se protáhnout i na celý rok. I kdyby vám štěstí přálo a domluvili jste se s prvním kupcem, zpravidla budete čekat, než se vyladí smlouva, než si budoucí majitel vyřídí úvěr a když konečně proběhne podpis smlouvy, katastrální úřad má měsíc na vklad a přepis na nového majitele. Pokud na prodej spěcháte, existuje pár triků pro urychlení prodeje. Patří sem například expresní výkup nemovitosti nebo vyplacení půlky tržní ceny předem.

Příprava inzerátu

Cena

Klíčovou roli pro rychlost a hladký průběh prodeje je realistické nastavení ceny. Neozve-li se potenciální zájemce během prvních sedmi dnů, většinou je cena příliš vysoká. Naopak, když na prohlídky stojí fronta, cena je nízká. Zamyslete se nad faktory, které ovlivní finální cenu. Jaké je občanská dostupnost? V jakém je byt stavu? A co věcná břemena? Své hlavě odlehčíte, pokud si necháte udělat odhad od profesionálů pracujících s cenovými mapami a statistikami z katastru. Alternativou je aukce, kdy nastavíte nižší cenu, než je ta tržní. Více zájemců je téměř jistotou. Při prohlídce jim můžete oznámit, že prodej proběhne v podobě online aukce, původní cena je vyvolávací, a kupci do daného data dají vědět, kolik přihodí. V tomto případě je spolupráce s realitní kanceláří téměř nutností.

Foto

Staré známé přísloví o posuzování knihy podle obalu platí i při prodeji nemovitosti. Je to právě kvalitní text a fotografie, které přilákají potenciální kupce. Nechte si nemovitost nafotit od profesionála, realitní kanceláře často mají své vlastní fotografy a specialisty na home staging, který má za cíl zvýšit atraktivitu nemovitosti za pomoci rozmístění nábytku, doplňků nebo třeba správného osvětlení. Všechny tyto propriety jsou pouze k zapůjčení, ale díky nim si bude moci kupující představit, jak bude prostor vypadat po vybavení.

Popis

Text má schopnost rychle prodat, ale také inzerát úplně zazdít. Proto je důležité, věnovat mu náležitou pozornost. Pokud zájemce nezaujme během několika prvních okamžiků, automaticky přeskočí na další nabídku. Úvod je tedy stěžejní. Základní info o nemovitosti, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, parkování i benefity lokality, to všechno je ideální popsat hned na začátku. Pro popis dané lokality určitě prozkoumejte funkce GeoPas.cz, kde je většina těchto informací dostupná během okamžiku. Vždy buďte pravdomluvní, lživé texty nebo zatajování nedostatků nepřichází v úvahu. Pokud se vyskytují nějaké háčky, uveďte je. Potřebuje dům nová okna nebo střechu? Popište to. Ušetříte zklamání zájemce na prohlídce a trapné chvíle nedorozumění.

Umístění

Výběr realitního (inzertního) serveru nebo realitní kanceláře hraje velkou roli. Aby byl váš inzerát stále vidět, potažmo setrvával na předních vyhledávacích pozicích, lze si připlatit za topování. Jde o mechanismus, kdy při zapadnutí nabídky realitka po zaplacení zase posune inzerát nahoru. Topování vám zajistí, že vaši nemovitost uvidí kupující mezi prvními a v důsledku staršího data nebude klesat níže a níže. Není to ale úplně nejlevnější.

Prodávat samozřejmě jde i bez realitky. Vhodnou platformou může být například Facebook nebo Instagram, často se vyskytne zájemce přímo mezi vašimi známými. Fungovat mohou i klasické noviny, výloha nebo plachta umístěná přímo na nemovitosti. Kupci často hledají osobně v dané lokalitě a velkého nápisu si všimnou.

Tip: Než se rozjede čas prohlídek, vyplatí se i svou vlastní nemovitost prověřit. Občas se objeví kostlivci ve skříni v podobě věcných břemen, zástav či exekucí. Je možné provést právní prověrku nebo si vyhledat předmět zájmu v katastru nemovitostí. Pomocnou ruku vám podá také aplikace GeoPas.cz, stačí zadat adresu nebo vyhledat v mapě a snadno zjistíte zajímavé údaje (záplavová území, znečištění ovzduší, sesuvy půdy, občanská vybavenost, …). Vězte, že se to opravdu vyplatí, neboť druhá strana pravděpodobně bude jednat stejně, a všechny případné nedostatky vyplavou na povrch.

Komunikace a prohlídky

Telefonáty by měly být filtrem, který eliminuje zbytečné prohlídky. Potenciální zájemce zjistí všechny základní informace (přesná adresa, dispozice, přítomnost balkonu nebo parkování, atd.) a vy na základě komunikace poznáte, zda má opravdový zájem. Telefonáty by měly proběhnout během týdne, pokud se tomu tak nestane, je možné, že je něco špatně. Vysoká cena, amatérské fotografie nebo zapadnutí inzerátu na nižší příčky jsou nejčastějšími důvody.

Prohlídky lze dělat na vlastní pěst nebo je svěřit do rukou zkušenému makléři (výhodou této varianty je schopnost makléře vyzdvihnout klady, reagovat na odborné otázky, prověřit kupce a připravit veškeré podklady). V obou případech je třeba vybavit se dokumentací.

Na prohlídky bytu je dobré mít:

• vyúčtování a předpis plateb - podklady ke všem nákladům na bydlení - průměrné zálohy na energie, náklady na vodné a stočné, odvoz odpadu, měsíční platby do SVJ (společenství vlastníků) a fondu oprav
• seznam případných provedených rekonstrukcí i plány těch budoucích
• sabývací titul k nemovitosti - kupní nebo darovací smlouva / dědická listina
• výpis z katastru nemovitostí - aktuální list vlastnictví
• půdorys
• průkaz energetické náročnosti
• návrhy smluv - rezervační, o smlouvě budoucí, kupní
• doklad o bezdlužnosti vůči SVJ
• další - souhlas spoluvlastníků s prodejem, doklady o revizích spotřebičů, další doklady spojené s SVJ nebo družstvem

A čeho se vyvarovat během prohlídky? Nepomlouvejte před zájemcem sousedy, nestěžujte si na průběh prodeje ani nesdělujte svou finanční situaci, ať už na prodej spěcháte sebevíc. Výsledkem by mohlo být odrazení kupce nebo probuzení nutkání vyjednávat o ceně.

Kupní smlouva

Pokud jste si podali ruce a administrativní kolotoč se pomalu roztáčí, je nejprve vhodné sepsat smlouvu o smlouvě budoucí. V ní se prodávající zavazuje, že nemovitost již nebude nabízet. Kupující stvrzuje, že ji koupí. Také se strany mohou domluvit na minimální záloze, která v případě neplnění slibů z kupcovy strany propadá ve prospěch prodejce. Koupě v hotovosti v současnosti není nejčastější, pro financování (alespoň částečné) se často využívá hypotéka. To je potřeba vzít v potaz při podepisování kupní smlouvy, jejíž součástí je pak zástavní právo ve prospěch banky. Podpis by měl proběhnout za přítomnosti notáře. Ten zároveň ověří podpisy, bez kterých není možné přepsat vlastnictví v katastru. Notář se ale hodí také pro prodej ve zmíněné finanční hotovosti, kdy je u něj zřízena úschova. Co se týče poplatku za služby notáře, tato bezpečná cesta jde většinou na účet kupujícího.

Sepsání kupní smlouvy je maximálně žádoucí svěřit právníkovi, i přesto, že je internet plný vzorů. Pokud smlouva nebude sepsaná správně, můžete přijít nejen o drahocenný čas, ale dokonce i o peníze a nemovitost.

Co tedy ve smlouvě musí být?

• identifikace smluvních stran - jméno, datum narození, adresa trvalého bydliště Jedná-li se o návrh na vklad, přibude ještě potřeba rodného čísla. Pokud se jedná o právnickou osobu, smlouva musí obsahovat odpovídající údaje k obchodnímu rejstříku
• identifikace prodávané nemovitosti - územní identifikace, adresa, podíly jednotlivých prodávajících, název katastrálního území, atd.
• cena - souhlas kupujícího i prodávajícího s danou částkou, datum a způsob zaplacení, postup při nedodržení platby, …
• termín předání nemovitosti - součástí tohoto bodu jsou i sankce pro scénář, kdy by nemovitost nebyla připravena k řádnému předání
• prohlášení prodávajícího o nepřítomnosti vad či omezení znemožňující nakládání s nemovitostí, o platnosti nabývacích titulů a o tom, že neexistuje nic, co by zpochybnilo jeho vlastnictví. Dále také fakt, že není v insolvenci nebo konkursu.
• způsob podání smluv na katastrální úřad
• úředně ověřené podpisy

Ve chvíli, kdy se podepíše kupní smlouva, musí dojít také k návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí na příslušném katastrálním úřadě. Je potřeba dodat také jeden originál kupní smlouvy s ověřenými podpisy, Převod potom trvá 20 - 30 dní. Mezitím jsou peněžní prostředky v úschově a na účet prodávajícího přistanou po převodu vlastnického práva na nového majitele. Předání probíhá ve lhůtě určené kupní smlouvou. Prodávající musí dodat předávací protokol a dokumentaci skutečného provedení stavby. Nový majitel je nakonec povinen odvést daň z nemovitosti.

V předávacím protokole by měly být:

• stavy měřidel a energií
• případné vady
• počet klíčů
• vybavení
• seznam předané dokumentace

Prodej rodinného domu

Prodej rodinného domu probíhá velmi podobně jako u bytu, celý proces ale může trvat o něco déle. Počítejte s minimem 6 měsíců. Zájemce bude více přemýšlet o lokalitě i dostupnosti. Rodinný dům si většina lidí kupuje jen jednou za život, a tak je potřeba do přípravy inzerátu i následných kroků investovat mnoho úsilí, preciznosti, času i peněz. Jak si ušetřit čas i nervy?

Opakování je matka moudrosti. Jak již bylo řečeno u prodeje bytu, i dům náležitě prověřte na katastru a dalších zdrojích, třeba u nás v aplikaci GeoPas.cz. Sedí hranice pozemku s katastrální mapou? Nenachází se zde neevidovaná “černá” stavba (garáž, kůlna, přístavba bez kolaudace)? Za minulého režimu bylo například posouvání plotů na základě sousedských úmluv běžnou záležitostí. Jak je to s věcnými břemeny? Zejména inženýrské sítě nemusí být zapsány a člověk o nich někdy ani neví. Před prodejem dejte tyto údaje do pořádku.

I u domu je správně nastavená cena hlavním faktorem úspěšného prodeje. Výslednou sumu tvoří cena pozemku a cena samotné stavby. Běžně se udávají kombinace zahrady a zastavěné plochy. Svah, velikost, terén, to vše hraje roli. Cena za metr čtvereční se napříč stavbou liší podle suterénu, patra, podkroví, atd. Počítá se i garáž, bazén nebo dílna. Ocenění nemovitosti je vhodné nechat odborníkům. Technický stav a stáří opět s výsledkem značně hýbou. Zajištěním technické inspekce rodinného domu ušetříte další starosti sobě i zájemcům. Eliminujete hrozící riziko reklamace při skrytých nedostatcích, o kterých leckdy ani sami nevíte. Výstupem takové inspekce je technická zpráva, jejíž součástí jsou údaje o statice budovy, stavu střechy, zateplení, akustická izolace, vlhkost, elektrika, topení a jiné. Další položkou na seznamu je energetický štítek (PENB). Ten vypovídá o energetické náročnosti v závislosti na spotřebě vody, elektřiny a uvolňování emisí. I přes přítomnost některých vad se ve většině případů nevyplatí dům před prodejem renovovat, vhodnější je skutečný stav promítnout do ceny. Zájemce si bude chtít nemovitost upravit k obrazu svému jak z technického, tak estetického hlediska.

Prodej pozemku

Připravujeme.